Wat zijn de 10 grootste valkuilen bij het kopen van een huis in Spanje?

Vastgoedhulp in Spanje

27/10/2026

Je staat op een terras in de heuvels achter Altea, de makelaar wijst naar het zeezicht en laat vallen dat er deze week nog twee kijkers komen. Binnen een uur ligt er een reserveringsovereenkomst op tafel en wordt er een bedrag genoemd dat je vandaag nog moet overmaken om de woning vast te zetten. Precies daar gaat het bij Nederlandse kopers het vaakst mis, en vrijwel nooit uit onnozelheid. Je gaat af op de enige partij die ter plekke iets uitlegt, en dat is nu juist de partij die de woning verkoopt.

(Tien valkuilen die Nederlandse en Belgische kopers het vaakst treffen, met per valkuil de uitweg.)

Valkuil 1. Je laat je rondleiden door de makelaar van de verkoper

In Spanje betaalt vrijwel altijd de verkoper de courtage, en voor een koper voelt dat als gratis begeleiding. Het betekent ook dat de makelaar die jou rondleidt een opdracht van de tegenpartij heeft, en dezelfde makelaar mag hier beide kanten bedienen. Hij verdient aan de transactie, niet aan jouw twijfel. Vraag daarom meteen voor wie hij werkt en of hij ook de verkoper vertegenwoordigt, en zorg dat je eigen controle geregeld is voordat je iets ondertekent.

Valkuil 2 tot 4. Het geld dat je kwijt bent voordat je de sleutel hebt

Een aanbetaling is geen vrijblijvende optie. Loopt het contract als arras penitenciales, de vorm uit artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek, dan raak je het betaalde bedrag kwijt zodra je je terugtrekt, en moet de verkoper het dubbele terugbetalen als hij afziet van de verkoop. De Spaanse rechter eist wel dat het contract die opzegmogelijkheid ondubbelzinnig benoemt. Staat er niets over, dan gelden je arras doorgaans als gewone vooruitbetaling.

Bij nieuwbouw ligt er sinds 1 januari 2016 een harde verplichting op de ontwikkelaar. Ley 20/2015 bracht die regeling onder in de eerste aanvullende bepaling van bouwwet Ley 38/1999. Vier dingen controleer je voordat je iets overmaakt.

Een bankgarantie (aval) of verzekering (seguro de caución) op jouw naam die jouw woning benoemt, vanaf de bouwvergunning
Een aparte bouwrekening, gescheiden van het overige vermogen van de ontwikkelaar
Een rekeningnummer van de ontwikkelaar of je eigen jurist, nooit de privérekening van een makelaar
Welk soort arras je tekent, en wat er gebeurt als de bank je financiering afwijst

Valkuil 5 tot 7. De lasten die niemand voor je uitrekent

De vraagprijs is zelden het bedrag dat je kwijt bent. Reken op 10 tot 14 procent bovenop de koopsom, waarbij de overdrachtsbelasting ITP per regio verschilt, van 6 procent in Madrid en 7 procent in Andalusië tot 7,75 procent in Murcia en 9 procent in de Comunidad Valenciana. Bij nieuwbouw betaal je 10 procent btw plus ongeveer 1,2 tot 1,5 procent zegelrecht AJD. Voor een woning van 250.000 euro aan de Costa Blanca komt het totaal in ons rekenvoorbeeld op ongeveer 27.600 euro, zo’n 11 procent.

De courtage betaal je niet rechtstreeks, maar hij zit wel in de prijs. Die ligt doorgaans tussen 3 en 6 procent plus btw en wordt door de verkoper in de vraagprijs verrekend. Onderhandelruimte die je alleen ziet als je weet dat hij er zit.

Dan de schuld die met de woning meeverhuist. Betaalde de vorige eigenaar zijn bijdrage aan de vereniging van eigenaren niet, dan is jouw woning aansprakelijk voor het verstreken deel van het aankoopjaar plus de drie voorafgaande kalenderjaren. De verkoper moet een verklaring van de vereniging overleggen, af te geven binnen zeven dagen na aanvraag, en zonder die verklaring mag de notaris de akte niet passeren, tenzij jij er afstand van doet. Nooit doen.

Meer blogs

Afspraak maken Contact

Valkuil 8 en 9. De vierkante meters die in geen enkel register staan

Een dichtgezette veranda, een extra slaapkamer op het dak, een zwembad dat er nooit officieel is gekomen. Bijbouwen zonder vergunning komt vaak genoeg voor om er standaard op te controleren, en aan de woning zelf zie je het niet. Je ziet het door drie dingen naast elkaar te leggen. Vraag de nota simple op bij het eigendomsregister, haal de gegevens en de plattegrond bij het kadaster, en meet daarna wat er werkelijk staat. Klopt het aantal vierkante meters of bouwlagen niet, of ontbreekt het zwembad op de tekening, dan is dat geen detail.

De gevolgen zijn concreet. Een bank financiert in de regel alleen het legaal geregistreerde deel, en de gemeente kan een boete opleggen of zelfs sloop eisen. In veel regio’s kan de gemeente na verloop van tijd geen sloop meer vorderen, maar daarmee is de uitbouw gedoogd en niet legaal. Sommige regio’s kennen daarvoor een AFO-certificaat, waarmee zo’n uitbouw alsnog geregistreerd kan worden.

Wat je de gemeente laat bevestigen

Een certificado urbanístico van de gemeente bevestigt de planologische status van het perceel, en uit de licencia de obra blijkt of het werk ooit is toegestaan. Ontbreekt de cédula de habitabilidad, dan is een deel van de woning formeel niet bewoonbaar. Laat een architect de maten en de vergunningen naast elkaar leggen voordat je biedt, niet erna.

Valkuil 10, en hoe je de andere negen voorkomt

De tiende valkuil is de goedkoopste om te vermijden en komt het vaakst voor. Je ondertekent een Spaans contract dat je niet volledig hebt gelezen, in de veronderstelling dat de notaris jouw belang behartigt. Dat doet hij niet. Hij stelt vast dat de akte klopt, en in onze uitleg over de rol van de notaris staat waar die taak ophoudt. Een eigen jurist, die verder niemand in deze transactie vertegenwoordigt, kijkt wel naar jouw kant.

Wie de volgorde van het aankoopproces kent, trapt in de meeste valkuilen niet meer. Die staat stap voor stap in het complete stappenplan, de bedragen per regio in onze berekening van de kosten koper, en wat er in het register hoort te staan in het stuk over de nota simple.

Drie dingen regel je vóór je bezichtigingsreis.

Een eigen jurist, door jou gekozen en niet aangedragen door de verkopende partij
Een maximumbedrag inclusief de kosten koper, zodat je ter plekke niet rekent
De verklaring van de vereniging van eigenaren, opgevraagd vóór de akte en niet erna

Wil je eerst het aanbod in Spanje doornemen, of heb je al een woning op het oog? Neem gerust contact met ons op, dan lopen we jouw situatie door.

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen fiscaal of juridisch advies. Tarieven, termijnen en regionale regels veranderen. Laat je eigen situatie voorleggen aan een abogado of gestor in Spanje voordat je tekent.

Vragen over Wat zijn de 10 grootste valkuilen bij het kopen van een huis in Spanje?

Wat is de grootste fout die Nederlanders maken bij het kopen van een huis in Spanje?

Vertrouwen op de begeleiding van de verkopende partij. De verkoper betaalt de courtage en dezelfde makelaar mag beide kanten bedienen, dus wie jou de woning uitlegt heeft belang bij de verkoop. Regel je eigen jurist voordat je een reserveringsbedrag overmaakt.

Heb je een eigen jurist nodig bij een aankoop in Spanje?

Wettelijk verplicht is het niet, maar het is wel het verschil tussen wel en niet gecontroleerd kopen. De notaris stelt vast dat de akte klopt, niet of de koop voor jou gunstig is. Kies die jurist zelf en neem geen partij die de makelaar aandraagt.

Hoe kom je erachter of een woning in Spanje illegale aanbouw heeft?

Leg de nota simple, de kadastrale gegevens met plattegrond en de werkelijk gemeten woning naast elkaar. Verschillen in vierkante meters of bouwlagen, of een zwembad dat op de kadastrale tekening ontbreekt, zijn het signaal. Vraag daarna bij de gemeente een certificado urbanístico op en laat een architect de vergunningen nakijken.

Kun je je aanbetaling kwijtraken als de aankoop niet doorgaat?

Ja, als het contract is opgesteld als arras penitenciales. Trek je je dan terug, dan ben je het betaalde bedrag kwijt, en ziet de verkoper af van de verkoop, dan moet hij het dubbele terugbetalen. Laat daarom in het contract opnemen wat er gebeurt als je financiering niet rondkomt.