Hoeveel vermogenswinstbelasting betaal je bij verkoop in Spanje?

De regel zelf is kort. Verkoop je als niet-inwoner een woning in Spanje, dan houdt de koper 3 procent van de overeengekomen koopsom in en draagt dat bedrag af met het modelo 211, binnen een maand na de overdracht bij de notaris. Dat geldt ook wanneer de koper zelf geen inwoner van Spanje is. Jij krijgt een exemplaar van dat formulier mee, en dat papier heb je echt nodig, want daarmee trek je de inhouding later af van de belasting die je verschuldigd bent.

Waarover je precies 19 procent betaalt

Woon je in Nederland of België, dan bedraagt het tarief voor niet-inwoners 19 procent over de winst. Dat tarief geldt voor inwoners van de Europese Unie, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein. Wie buiten die kring woont betaalt 24 procent. Je komt online vaak oplopende schijven tegen, maar die gelden voor fiscale inwoners van Spanje. Als niet-inwoner reken je met één vast percentage. De winst zelf is het verschil tussen de overdrachtswaarde en de verwervingswaarde, en allebei die bedragen zijn meer dan alleen de prijs in de akte.

Bij de verwervingswaarde tel je op:

• de koopprijs die destijds in de escritura stond
• de belastingen en kosten van die aankoop, zoals de overdrachtsbelasting of de btw, de notaris, het Registro en de gestoría
• verbeteringen aan de woning, dus werk dat de woning uitbreidt of blijvend beter maakt

Wat er niet bij mag is gewoon onderhoud en reparatie, en ook de rente op je hypotheek telt niet mee. Juist op dat onderscheid tussen onderhoud en verbetering laten verkopers geld liggen. Een aanbouw, een zwembad of een airconditioning die er eerder niet was horen bij de verbeteringen, maar alleen als je de facturen nog hebt. Bewaar ze dus vanaf de dag dat je koopt en niet pas vanaf het moment dat je gaat verkopen.

Van de overdrachtswaarde trek je juist af:

• de makelaarscourtage en de kosten van je advocaat of gestor
• de plusvalía municipal, want die gemeentelijke belasting komt wettelijk voor rekening van de verkoper

Waarom er niets meer voor inflatie wordt gecorrigeerd

Tot en met 2014 mocht je de aankoopprijs ophogen met een inflatiecoëfficiënt. Die correctie is per 1 januari 2015 afgeschaft, dus een woning die je twintig jaar geleden kocht wordt afgerekend tegen de nominale prijs van toen. Er bestaat nog één overgangsregeling en die geldt uitsluitend voor woningen die zijn gekocht vóór 31 december 1994. Daarbij mag het deel van de winst dat is ontstaan vóór 20 januari 2006 worden verlaagd met 11,11 procent per jaar bezit boven de twee jaar, geteld tot en met 31 december 1996. Komt de som van je overdrachtswaarden sinds 1 januari 2015 boven de 400.000 euro uit, dan vervalt die verlaging volledig.

En de herinvesteringsvrijstelling dan?

Spanje kent een vrijstelling voor wie de opbrengst volledig herinvesteert in een nieuwe hoofdwoning, en inwoners van de EU en de EER mogen daar ook een beroep op doen. De voorwaarde wordt alleen vaak over het hoofd gezien. Het moet gaan om je vivienda habitual, de woning waar je werkelijk woonde, en het volledige bedrag van de verkoop moet in die nieuwe hoofdwoning gaan. Herinvesteer je maar een deel, dan is ook maar een evenredig deel van de winst vrijgesteld. Voor wie een vakantiehuis aan de kust verkoopt gaat dit dus niet op, want dat huis was nooit de hoofdwoning. En ook met vrijstelling moeten het modelo 211 en het modelo 210 gewoon worden ingediend.