Huis verkopen in Spanje, hoe gaat dat stap voor stap?

Vastgoedhulp in Spanje

15/09/2026

Je hebt een paar jaar van je Spaanse woning genoten en nu wil je hem verkopen. Misschien komen de kinderen er niet meer, misschien zoek je iets kleiners, misschien is het simpelweg tijd. Wat de reden ook is, verkopen in Spanje gaat anders dan in Nederland of België. De notaris heeft er een andere rol, de courtage ligt hoger dan je gewend bent, en er spelen drie belastingen die je beter vooraf kent dan achteraf. In dit artikel loop je het complete proces door, van de eerste vraagprijs tot de sleutels op tafel bij de notaris.

Wij begeleiden kopers en geen verkopers. Daardoor kunnen we open zijn over wat een Spaanse makelaar werkelijk rekent.

Verkopen in Spanje: de route in het kort

Elke verkoop volgt in grote lijnen dezelfde route. Je bepaalt een vraagprijs, kiest wel of geen makelaar, verzamelt je papieren, tekent een voorlopige koopovereenkomst met aanbetaling en sluit af bij de notaris. Daar ondertekenen beide partijen de escritura en gaan de sleutels over. Wat het tijdpad onvoorspelbaar maakt is niet de afhandeling, want die duurt zelden langer dan twee maanden. Het is het vinden van een koper. Volgens de Spaanse branchefederatie FAI staat een woning op dit moment gemiddeld zes tot negen maanden te koop.

Van waardebepaling tot sleuteloverdracht

Zeven stappen, en bij elke stap hoort een reële doorlooptijd.

Waardebepaling (1 tot 2 weken). Vergelijk vraagprijzen van vergelijkbare woningen in je eigen straat of urbanisatie en laat twee of drie lokale kantoren langskomen. Vraagprijzen zijn geen verkoopprijzen, dus vraag door naar wat er werkelijk is getekend.
Makelaar kiezen en courtage afspreken (1 week). In Spanje is 3 tot 5 procent van de verkoopprijs gangbaar, met 21 procent btw daar bovenop. In het luxesegment boven 500.000 euro loopt dat op tot 7 procent. Er bestaat geen wettelijk tarief en nergens staat dat de verkoper betaalt, het is gewoonte. En dus onderhandelbaar.
Exclusief of niet (direct). Een exclusieve opdracht bindt je zes tot twaalf maanden aan één kantoor, dat er dan ook in investeert met fotografie en promotie. Zonder exclusiviteit werk je met meerdere kantoren, maar krijg je bij geen van hen voorrang. Leg looptijd en opzegtermijn schriftelijk vast, wat je ook kiest.
Documenten verzamelen (2 tot 4 weken). Begin hier vroeg mee. Het energielabel moet er al zijn voordat de advertentie online gaat.
Bod en arras (1 tot 2 weken na akkoord). De contrato de arras penitenciales is de voorlopige koopovereenkomst. De koper legt meestal 10 procent aan. Trekt hij zich terug, dan is hij dat bedrag kwijt. Trek jij je terug, dan betaal je het dubbele. Dat staat in artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek.
Naar de notaris (1 tot 2 maanden na de arras). De notaris leest de akte voor, controleert de identiteit en de lasten en registreert de overdracht. Anders dan in Nederland doet hij geen eigen onderzoek naar de staat van jouw woning, dus de koper komt met een eigen adviseur.
Afrekenen (dezelfde dag). De betaling gaat vrijwel altijd met een bankcheque aan de notaristafel. Daarna zijn de sleutels van de koper.

Welke papieren de notaris wil zien

De lijst is langer dan de meeste verkopers verwachten, en een paar stukken hebben een doorlooptijd van weken.

Je paspoort en je NIE-nummer
De escritura van je eigen aankoop
Een actuele nota simple uit het eigendomsregister, die heb je al nodig vóór de arras
De laatste IBI-aanslag en de recentste facturen van water en elektriciteit
Een geldig energielabel, verplicht vanaf het moment dat je adverteert en tien jaar geldig, bij de laagste klasse G vijf jaar
Een verklaring van de vereniging van eigenaren dat je geen betalingsachterstand hebt
Een saldo-opgave van je bank als er nog een hypotheek op de woning rust
Afhankelijk van de regio en de ouderdom van het gebouw een ITE, IEE of cédula de habitabilidad

Meer blogs

Afspraak maken Contact

Wat kost het verkopen van een Spaanse woning?

De courtage is veruit de grootste post. Op een woning van 300.000 euro betaal je bij 4 procent courtage 12.000 euro plus 2.520 euro btw, dus ruim 14.500 euro. Daarnaast draagt de verkoper volgens artikel 1455 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek de kosten van de originele akte, terwijl de koper de afschriften en de inschrijving in het register betaalt. Notariskosten liggen doorgaans tussen 600 en 1.000 euro. Van die verdeling mag je afwijken, maar zet dat dan in de arras. Rust er nog een hypotheek op de woning, dan komen de kosten van de doorhaling er ook bij. Het rekenvoorbeeld hierboven is een voorbeeld, geen tarief.

De drie belastingen bij verkoop

De plusvalía municipal gaat over de waardestijging van de grond en komt voor rekening van de verkoper. Sinds de hervorming van 2021 bestaan er twee rekenmethodes en past de gemeente de laagste toe. Verkoop je met verlies, dan betaal je met de reële methode niets. Aangeven doe je binnen dertig werkdagen na de overdracht.

De vermogenswinstbelasting bedraagt 19 procent voor inwoners van de EU en de EER, berekend over de verkoopprijs min de aankoopprijs min de kosten. Aangeven gaat met modelo 210, binnen vier maanden na de akte.

De retençión van 3 procent is geen aparte heffing. De koper houdt 3 procent van de koopsom in en draagt die af met modelo 211. Het is een voorschot op jouw eigen aanslag. Valt die lager uit, dan krijg je het verschil terug.

Dit is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Laat je eigen situatie voorleggen aan een Spaanse gestoría of belastingadviseur. Over de plusvalía en de vermogenswinstbelasting verschijnen de komende weken twee aparte artikelen op deze site.

Zo houd je de verkoop in eigen hand

Verkopen in Spanje is geen ingewikkeld proces. Het is vooral een kwestie van vroeg beginnen en niets op goed vertrouwen afspreken.

Vraag drie waardebepalingen en vraag door naar getekende prijzen, niet naar vraagprijzen
Onderhandel over de courtage en leg percentage, btw, looptijd en opzegtermijn schriftelijk vast
Regel het energielabel en de nota simple vóór de eerste bezichtiging
Reken je netto-opbrengst uit inclusief courtage, plusvalía en 19 procent vermogenswinst, niet alleen de vraagprijs
Laat de arras nalezen voordat je tekent, want die overeenkomst bindt je al

Verkoop je om daarna iets anders in Spanje te kopen? Kijk dan eerst wat je als eigenaar van de volgende woning kwijt bent, want dat loopt per regio flink uiteen. De rekensom staat in de jaarlijkse kosten van een huis in Spanje. En wil je zien wat er nu te koop staat, kijk dan bij ons aanbod aan de Costa Blanca.

Wij begeleiden Nederlandse en Belgische kopers bij hun aankoop in Spanje, van bezichtiging tot notaris. Zoek je een nieuwe woning nadat je hebt verkocht? Neem contact op en we kijken samen wat er mogelijk is.

Vragen over Huis verkopen in Spanje, hoe gaat dat stap voor stap?

Hoeveel courtage betaal je aan een makelaar in Spanje?

Gangbaar is 3 tot 5 procent van de verkoopprijs, met 21 procent btw daar bovenop. In het luxesegment boven 500.000 euro loopt het op tot 7 procent. Er is geen wettelijk tarief, dus zowel het percentage als de vraag wie het betaalt zijn onderhandelbaar. Leg de afspraak schriftelijk vast.

Welke documenten heb je nodig om je huis in Spanje te verkopen?

Minimaal je paspoort en NIE, de escritura van je aankoop, een actuele nota simple, de laatste IBI-aanslag, een geldig energielabel en een verklaring van de vereniging van eigenaren dat je geen achterstand hebt. Rust er nog een hypotheek op de woning, dan komt er een saldo-opgave van de bank bij, en per regio soms een ITE of cédula de habitabilidad.

Hoe lang duurt het verkopen van een huis in Spanje gemiddeld?

Volgens de Spaanse branchefederatie FAI staat een woning in 2026 gemiddeld zes tot negen maanden te koop, flink langer dan de weken die in de jaren daarvoor gebruikelijk waren. De afhandeling zelf gaat sneller: tussen de arras en de notaris zit meestal één tot twee maanden.

Moet je een energielabel hebben om je Spaanse woning te mogen verkopen?

Ja. Het certificado de eficiencia energética is verplicht en moet er al zijn op het moment dat je de woning te koop aanbiedt, niet pas bij de notaris. Het label is tien jaar geldig, en vijf jaar bij de laagste klasse G.