Welke vergunning heb je nodig om te verbouwen in Spanje?

Vastgoedhulp in Spanje

30/09/2026

Je hebt een woning in Spanje gekocht en de eerste plannen liggen er al. De keuken eruit, de badkamer opnieuw, misschien een overkapping op het terras. In Nederland zou je bij zo’n klus nauwelijks aan de gemeente denken. In Spanje werkt dat anders: vrijwel elke ingreep aan een woning moet je bij het ayuntamiento melden, en de enige echte vraag is welke route je moet lopen. Soms volstaat een verklaring die je zelf indient, soms heb je een volledige vergunning met een projecttekening van een architect nodig. Dat verschil bepaalt je doorlooptijd, je kosten en of je woning later probleemloos te verkopen is.

Van een nieuwe badkamer tot een aanbouw: zo bepaal je vooraf welke route jouw verbouwing volgt, wat de gemeente ervoor rekent en hoe lang je erop wacht.

De gemeente bepaalt, niet je aannemer

Bouwvergunningen zijn in Spanje een gemeentelijke zaak. De regio stelt het wettelijke kader vast, maar het ayuntamiento vult dat in met een eigen verordening, eigen formulieren en eigen tarieven. Twee dorpen die twintig kilometer uit elkaar liggen kunnen daardoor verschillende eisen stellen aan precies dezelfde badkamer. Daarom heeft de opmerking dat het hier zo altijd gaat van een aannemer geen enkele waarde als het misgaat: de vergunning staat op naam van de eigenaar. Koop je een opknapper, neem dit dan mee in je afweging tussen nieuwbouw en bestaande bouw.

Obra menor of obra mayor, daar begint het mee

Het Spaanse systeem kent twee hoofdcategorieën, en het onderscheid zit niet in de hoogte van je budget maar in wat je aanraakt. Kom je aan de constructie, aan het aanzicht van het gebouw of aan de bestemming van een ruimte, dan is het een obra mayor. Blijf je daarvan af, dan is het een obra menor.

Onder een obra menor valt meestal:

schilderwerk, tegelwerk, vloeren en andere afwerking
een keuken of badkamer vernieuwen op dezelfde plek
leidingen en elektra binnen de woning vervangen
een niet-dragende scheidingswand plaatsen of weghalen

Onder een obra mayor valt onder meer:

ingrepen aan dragende muren, balken of de dakconstructie
uitbreiden van het volume, zoals een aanbouw of een extra verdieping
de gevel wijzigen of ramen en deuren verplaatsen
de bestemming veranderen, bijvoorbeeld van garage naar woonruimte
slopen

De formele grens staat in artikel 2.2 van de Ley 38/1999, de Spaanse bouwwet. Zodra een verbouwing de architectonische configuratie van het gebouw wijzigt of het gebruik verandert, is er een proyecto van een bevoegde technicus nodig. Dat is in de praktijk de scheidslijn.

De beslisboom: welke route hoort bij jouw plan?

Loop deze vragen op volgorde langs. Bij de eerste keer ja weet je genoeg.

Raak je een dragende muur, een balk of de dakconstructie aan? Dan is het een obra mayor, met een licencia de obras en een projecttekening.
Verandert het aanzicht van buiten, of komt er volume bij? Ook dan een obra mayor, ook als het van binnen weinig voorstelt.
Verandert de bestemming van een ruimte? Opnieuw een obra mayor.
Staat je woning in een beschermd dorpscentrum of op de monumentenlijst? Dan geldt de zware route, ook bij kleine ingrepen.
Vier keer nee? Dan is het een obra menor. In veel gemeenten volstaat dan een declaración responsable: een verklaring waarin je onder eigen verantwoordelijkheid meldt wat je gaat doen, met een begroting en de betaalbewijzen erbij. Let op dat zo’n verklaring pas geldig is als álle gevraagde stukken zijn ingeleverd. Ontbreekt er iets, dan mag je niet beginnen.
Woon je in een appartementencomplex? Dan komt er een tweede toestemming bij. Volgens artikel 7.1 van de Ley de Propiedad Horizontal mag je binnen je eigen woning aanpassen wat je wilt, zolang je de veiligheid, de structuur en het uiterlijk van het gebouw niet aantast en de rechten van anderen niet schaadt. Je moet die werkzaamheden wel vooraf melden bij degene die de vereniging vertegenwoordigt. Kom je aan gemeenschappelijke delen, zoals de gevel, het dak of een leidingschacht, dan heb je een besluit van de vergadering nodig.

Meer blogs

Afspraak maken Contact

Wat kost een vergunning en hoe lang wacht je erop?

Bij de gemeente betaal je twee dingen. Het eerste is de ICIO, de gemeentelijke bouwheffing over de werkelijke kosten van het werk. Het tarief stelt de gemeente zelf vast, maar de wet legt het maximum op vier procent (artikel 102 van de Ley Reguladora de las Haciendas Locales). In de praktijk ligt het meestal tussen twee en vier procent. Het tweede is de tasa, de leges voor de behandeling van je aanvraag. Die loopt uiteen van enkele tientallen euro’s bij een kleine melding tot een percentage van de begroting bij een obra mayor. Bij een verbouwing van 40.000 euro ben je dus al snel meer dan duizend euro aan gemeentelijke lasten kwijt, nog voor de eerste tegel ligt. Tel die post op bij de vaste jaarlijkse lasten van je woning als je een budget maakt.

Bij een obra mayor komt de technicus daarbovenop: een architect voor het proyecto en een arquitecto técnico, in de wandelgangen de aparejador, voor het toezicht op de uitvoering. Wat dat kost hangt volledig af van de omvang van het werk.

Geen antwoord betekent geen vergunning

De doorlooptijd verschilt per route en per gemeente. Een obra menor kost meestal een tot twee maanden. De gemeente Alicante rekent voor een obra mayor twee maanden, drie maanden voor een gecatalogiseerd gebouw en zes maanden als er ook een milieuvergunning bij hoort. Belangrijk verschil met Nederland: bij bouwwerkzaamheden geldt negatief stilzwijgen. Hoor je niets binnen de termijn, dan is je aanvraag afgewezen en niet stilzwijgend verleend. Dat staat in artikel 11.4 van het Real Decreto Legislativo 7/2015. Begin dus nooit te bouwen omdat het stil blijft.

En als je toch zonder vergunning verbouwt?

Dan kan de gemeente het werk stilleggen en een boete opleggen, die in de meeste regio’s wordt berekend als percentage van de bouwkosten. Daarnaast eist ze herstel van de legaliteit: je legaliseert het werk alsnog als dat kan, en als dat niet kan volgt afbraak op jouw kosten.

De termijn waarbinnen de gemeente kan optreden verschilt per regio en is meestal vier jaar. Twee dingen worden daarbij vaak verkeerd begrepen. Verjaring maakt het werk niet legaal, het zorgt er alleen voor dat de gemeente niet meer handhaaft. En op beschermde grond, in groenzones en op openbare wegen verjaart die plicht helemaal niet.

Het moment waarop dit pijn doet is bijna altijd de verkoop. De koper vraagt een nota simple op, de geregistreerde oppervlakte klopt niet met wat er staat, en de aanbouw die nooit gemeld is ligt op tafel. Dat kost onderhandelingsruimte en soms de hele koop, zoals we beschrijven in ons stuk over het verkoopproces in Spanje.

Kort samengevat:

vraag bij het ayuntamiento na welke route jouw plan volgt, voordat je een aannemer vastlegt
zet de vergunning op naam van de eigenaar, niet op die van de aannemer
reken de ICIO en de leges mee in je budget
bewaar de vergunning, de facturen en de eindstukken bij je eigendomspapieren

Weet je niet zeker welke route jouw verbouwing volgt, of wil je dat we het bij de gemeente natrekken? Neem contact met ons op, dan kijken we mee. Ben je nog aan het oriënteren, kijk dan rustig rond in ons woningaanbod. Bij een opknapper hoort deze vraag namelijk in je rekensom thuis, niet op de stapel voor later.

Deze blog geeft algemene informatie en is geen juridisch advies. Regels rond vergunningen en handhaving verschillen per regio en per gemeente en veranderen regelmatig. Laat je plan altijd toetsen bij je eigen gemeente of door een lokale technicus of jurist. Gegevens gecontroleerd op 30 september 2026.

Vragen over Welke vergunning heb je nodig om te verbouwen in Spanje?

Wanneer heb je in Spanje een bouwvergunning nodig en wanneer niet?

Vrijwel elke verbouwing moet je melden, de vraag is alleen in welke vorm. Raak je de constructie, de gevel of de bestemming van een ruimte aan, dan heb je een echte vergunning nodig, de licencia de obras. Blijft het bij afwerking, een nieuwe badkamer of nieuwe leidingen, dan volstaat in de meeste gemeenten een declaración responsable.

Wat is het verschil tussen een obra menor en een obra mayor?

Het verschil zit niet in de kosten maar in wat je aanraakt. Een obra mayor wijzigt de constructie, het aanzicht of het gebruik van het gebouw en vraagt om een projecttekening van een bevoegde technicus. Een obra menor blijft daarvan af en wordt met een lichtere procedure afgehandeld.

Hoe lang duurt het voordat je een verbouwvergunning in Spanje krijgt?

Voor een obra menor is een tot twee maanden gebruikelijk. Voor een obra mayor rekent de gemeente Alicante bijvoorbeeld twee maanden, drie maanden bij een gecatalogiseerd gebouw en zes maanden als er een milieuvergunning bij komt. Hoor je niets, dan geldt dat als een afwijzing en niet als toestemming.

Wat gebeurt er als je zonder vergunning verbouwt in Spanje?

De gemeente kan het werk stilleggen, een boete opleggen die vaak een percentage van de bouwkosten is, en herstel van de legaliteit eisen. Kan het werk niet gelegaliseerd worden, dan volgt afbraak op kosten van de eigenaar. In de meeste regio’s kan de gemeente vier jaar terugkijken, en op beschermde grond geldt helemaal geen termijn.