Is nieuwbouw of bestaande bouw in Spanje de betere keuze in 2026?

Vastgoedhulp in Spanje

01/09/2026

Je hebt de regio gekozen, het budget staat vast en dan komt de vraag waar veel Nederlandse kopers op vastlopen. Ga je voor een gloednieuw appartement dat nog gebouwd moet worden, of voor een woning die er al staat en waar iemand anders zijn leven in heeft geleefd? Het lijkt een kwestie van smaak, maar het is vooral een kwestie van geld, tijd en risico. De belasting verschilt, de prijs per vierkante meter verschilt, en het moment waarop je de sleutel in handen hebt scheelt al snel twee jaar. Zes verschillen bepalen in de praktijk je keuze.

Belasting, prijs, oplevering, garantie en jaarlijkse lasten naast elkaar, met de cijfers van 2026.

Nieuwbouw is in Spanje eerder uitzondering dan regel

De cijfers zetten de keuze meteen in perspectief. Van alle woningen die in het eerste kwartaal van 2026 in Spanje werden verkocht, was 8,5 procent nieuwbouw. Over heel 2025 ging het om 68.036 nieuwbouwwoningen op ruim 750.000 transacties, het laagste aandeel sinds de reeks in 2004 begon. Wie in Spanje een huis koopt, koopt dus bijna altijd bestaande bouw. Niet omdat nieuwbouw onaantrekkelijk is, maar omdat er te weinig van gebouwd wordt.

Verschil 1: je betaalt een andere belasting

Dit verschil raakt je portemonnee het hardst. Nieuwbouw die je rechtstreeks van de ontwikkelaar koopt valt onder de btw. Je betaalt 10 procent IVA over de koopsom plus zegelrecht (AJD) over de akte. Bestaande bouw valt onder de overdrachtsbelasting ITP, en die is per autonome regio geregeld. Je tarief hangt dus af van de kust waar je koopt.

De tarieven die op dit moment gelden aan de drie kusten waar Nederlanders het meest kopen:

Comunitat Valenciana (Costa Blanca): ITP 9 procent en AJD 1,4 procent, allebei verlaagd per 1 juni 2026
Andalusië (Costa del Sol): ITP 7 procent en AJD 1,2 procent
Regio Murcia (Costa Cálida): ITP 7,75 procent en AJD 1,5 procent bij een aankoop met btw

Op de Costa Blanca kost nieuwbouw je dus 11,4 procent aan belasting en bestaande bouw 9 procent. Op een woning van 300.000 euro scheelt dat ongeveer 7.200 euro. Op de Costa del Sol loopt dat verschil verder op, omdat Andalusië een van de lagere ITP-tarieven van het land hanteert. Wat er daarnaast aan notaris, kadaster en advocaat bij komt, staat in ons overzicht van de kosten koper in Spanje.

Verschil 2: de vraagprijs en de ruimte om te onderhandelen

Nieuwbouw is duurder per vierkante meter, en dat gat wordt groter. De gemiddelde nieuwbouwwoning in Spanje kwam in het eerste kwartaal van 2026 uit op 307.782 euro, een record in de reeks van het ministerie van Wonen. In Madrid en Valencia wordt inmiddels meer dan 10.000 euro per vierkante meter gevraagd voor nieuwbouw, en in Fuengirola aan de Costa del Sol ook.

Voor je onderhandeling telt vooral iets anders. Bij een ontwikkelaar ligt de prijslijst vast, want de rest van het project moet diezelfde prijs volgen. Korting krijg je hooguit in natura, in de vorm van een keukenupgrade of een parkeerplaats. Bij een particuliere verkoper zit er wel bewegingsruimte, zeker als de woning al maanden te koop staat of als er achterstallig onderhoud is dat jij straks betaalt. Hoe de prijzen per regio uiteenlopen, lees je in wat kost een huis in Spanje.

Meer blogs

Afspraak maken Contact

Verschil 3 en 4: wanneer heb jij de sleutel, en wat koop je precies?

Bestaande bouw levert snelheid. Tussen het tekenen van het voorlopige koopcontract en de gang naar de notaris zitten in de praktijk zes tot twaalf weken, en daarna kun je erin. Een nieuwbouwwoning die nog gebouwd moet worden kost je al gauw achttien tot dertig maanden, en uitloop is in Spanje eerder regel dan uitzondering. Reken er dus niet op dat je komende zomer al in je eigen huis zit.

Daar staat tegenover dat je bij nieuwbouw iets koopt dat nog vorm moet krijgen. Je kiest de plattegrond, de tegels, de keuken en soms de oriëntatie op de zon. Bij bestaande bouw koop je wat je ziet, met de indeling en de smaak van iemand anders erin. Dat is niet per se een nadeel, want je weet ook precies hoe het licht valt en hoe de buurt aanvoelt op een dinsdagavond in november.

Kopen op plan: zo is je aanbetaling beschermd

Koop je op plan, dan betaal je in termijnen terwijl er nog niets staat. De Spaanse wet verplicht de ontwikkelaar om die vooruitbetalingen te dekken met een bankgarantie of een borgtochtverzekering, inclusief de wettelijke rente, en om het geld op een aparte bouwrekening te zetten. Die plicht gaat pas in zodra de bouwvergunning is afgegeven, dus alles wat je daarvóór overmaakt valt buiten de dekking. Vraag het garantiedocument op jouw naam en op jouw woningnummer op tafel voordat je de eerste termijn betaalt.

Verschil 5 en 6: garantie, energie en wat het je per jaar kost

Een nieuwbouwwoning komt met wettelijke garanties van de bouwer: tien jaar op constructiegebreken, drie jaar op gebreken die de bewoonbaarheid raken en één jaar op de afwerking, gerekend vanaf de oplevering. Bij bestaande bouw heb je dat vangnet niet. Daar zijn een bouwkundige keuring en een goed gelezen nota simple je enige bescherming tegen een verrassing achteraf.

Het zesde verschil merk je pas als je er woont. Nieuwbouw wordt gebouwd volgens de huidige energienormen, is doorgaans goed geïsoleerd en heeft vaker aerothermie en zonnepanelen. Een appartement uit de jaren tachtig aan de kust heeft dat zelden. Het energielabel is verplicht in elke advertentie en bij de notaris, dus je kunt het vooraf zien.

Tel bij je vergelijking daarom niet alleen de aankoop mee:

de maandelijkse comunidad-bijdrage, die bij nieuwbouw met zwembad, tuin en lift hoger uitvalt
het energieverbruik, waar een oud huis het voordeel op de comunidad zo weer inhaalt
een realistisch renovatiebudget bij bestaande bouw, dat je vaststelt vóórdat je een bod doet

Kort samengevat: kies bestaande bouw als je snel wilt, wilt onderhandelen en niet opziet tegen een verbouwing. Kies nieuwbouw als je zorgeloos wilt beginnen en de hogere belasting en de wachttijd voor lief neemt. Wil je eerst weten wat een huis je per jaar kost? Dat rekenen we voor in de jaarlijkse kosten van een huis in Spanje. Wil je zien wat er nu aan nieuwbouw te koop staat? Bekijk het nieuwbouwaanbod in Spanje. Loop je vast op de keuze, neem gerust contact met ons op.

Dit artikel is algemene informatie op basis van de regels zoals die gelden in september 2026 en is geen fiscaal of juridisch advies. Tarieven en regelingen verschillen per autonome regio en veranderen regelmatig. Leg je eigen situatie altijd voor aan een Spaanse belastingadviseur of abogado.

Vragen over Is nieuwbouw of bestaande bouw in Spanje de betere keuze in 2026?

Is nieuwbouw in Spanje duurder dan bestaande bouw?

Ja, op twee manieren. De vraagprijs per vierkante meter ligt hoger, en je betaalt 10 procent btw plus zegelrecht in plaats van overdrachtsbelasting. Op de Costa Blanca komt dat in 2026 neer op 11,4 procent aan belasting tegen 9 procent voor bestaande bouw.

Hoeveel belasting betaal je bij nieuwbouw in Spanje?

Je betaalt 10 procent IVA over de koopsom plus AJD over de akte. Dat AJD-tarief verschilt per regio: 1,4 procent in de Comunitat Valenciana sinds 1 juni 2026, 1,2 procent in Andalusië en 1,5 procent in Murcia bij een aankoop met btw.

Hoe lang duurt het voordat een nieuwbouwwoning in Spanje wordt opgeleverd?

Koop je op plan, reken dan op achttien tot dertig maanden vanaf het tekenen van het contract. Bij een woning die al af of bijna af is gaat het een stuk sneller. Laat de opleverdatum en een boeteclausule bij vertraging altijd in het contract opnemen.

Wat gebeurt er met mijn aanbetaling als de ontwikkelaar failliet gaat?

De ontwikkelaar moet je vooruitbetalingen dekken met een bankgarantie of een borgtochtverzekering, inclusief de wettelijke rente. Die plicht geldt pas vanaf de afgifte van de bouwvergunning, dus betaal niets voordat je het garantiedocument op jouw naam hebt gezien.