Plusvalía bij verkoop in Spanje, hoeveel betaal je?

De volledige naam is impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, en die naam zegt alles: het gaat over de waardestijging van de grónd, niet van het gebouw erop. Verkoop je een appartement op de vierde verdieping, dan betaal je dus over het aandeel dat jouw appartement heeft in de grond onder het gebouw. De gemeente int de belasting, de gemeente bepaalt het tarief binnen een landelijk maximum, en in de regel betaalt de verkoper hem. Alleen niet altijd, en juist die uitzondering raakt Nederlandse eigenaren.

Wie betaalt de plusvalía, en wanneer hoef je niets te betalen

Bij een gewone verkoop is de verkoper de belastingplichtige. Daar is één uitzondering op, en voor Nederlandse en Belgische eigenaren is die uitzondering juist de regel. Woon je niet in Spanje, dan schuift de wet de betaalplicht door naar de koper. Artikel 106.2 van de wet op de lokale belastingen maakt hem sustituto del contribuyente, vervanger van de belastingplichtige. De koper moet dan aangeven en betalen, en mag het bedrag achteraf op jou verhalen. In de praktijk lost hij dat op door het bij de notaris op de koopsom in te houden. Let op: dat geldt alleen bij verkoop, en alleen als de niet-ingezeten verkoper een particulier is.

Die inhouding is overigens geen wettelijke plicht maar een afspraak tussen partijen. Er spelen bij een verkoop door een niet-resident namelijk twee inhoudingen door elkaar, en die worden vaak verward:

• De plusvalía gaat naar de gemeente, is een eindheffing en kent geen wettelijk inhoudingspercentage. Wat de koper achterhoudt, spreken jullie zelf af en leg je vast in de koopovereenkomst.
• De 3 procent van modelo 211 gaat naar de Spaanse belastingdienst, is wél wettelijk verplicht, en is een voorschot op je vermogenswinstbelasting dat je later kunt verrekenen of terugvragen.

Er is ook een situatie waarin er helemaal niets te betalen valt. Na de uitspraken van het Constitutioneel Hof geldt dat de belasting niet verschuldigd is als de grond niet in waarde is gestegen. Verkoop je met verlies, dan val je buiten de heffing. Je moet dat wel zelf aantonen, met de aankoopakte en de verkoopakte naast elkaar. Kosten en belastingen tellen daarbij niet mee: alleen de kale bedragen uit beide akten worden vergeleken, en corrigeren voor inflatie mag niet.

De twee rekenmethoden, en waarom je er zelf om moet vragen

Sinds november 2021 bestaan er twee manieren om de heffingsgrondslag te bepalen.

• De objectieve methode. Je neemt de kadastrale waarde van de grond, vermenigvuldigt die met een coëfficiënt die hoort bij het aantal volle jaren dat je de woning had, en past daar het gemeentelijke tarief op toe. Wat je werkelijk verdiende aan de verkoop speelt geen enkele rol.
• De werkelijke methode. Je neemt het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs en vermenigvuldigt dat met het aandeel van de grond in de totale kadastrale waarde. Dat bedrag is de grondslag.

Je mag de laagste van de twee gebruiken. Maar hier zit de valkuil die de meeste verkopers geld kost: dat gaat niet vanzelf. De wet bepaalt dat de werkelijke methode op verzoek van de belastingplichtige wordt toegepast. Vraag je er niet om en lever je de twee akten niet aan, dan rekent de gemeente gewoon de objectieve methode door, ook als die duurder uitpakt. Reken dus allebei de kanten uit vóór je aangifte doet, niet erna.

De coëfficiënten worden landelijk vastgesteld, en dat leverde de afgelopen twee jaar een merkwaardig schouwspel op. De regering verhoogde ze eind december 2025 per decreet, maar het Congres weigerde dat decreet op 27 januari 2026 te bekrachtigen. Sinds 28 januari 2026 gelden daarom weer de coëfficiënten uit 2024. Een jaar eerder gebeurde precies hetzelfde. Het maximumtarief blijft hoe dan ook 30 procent, en elke gemeente kiest daaronder haar eigen percentage.